六安市叶集区人民政府办公室关于印发《关于进一步加强物业管理提升服务质量工作实施方案》的通知

叶政办秘〔2025〕10号

孙岗乡人民政府、各街道办事处，区政府各部门、各直属单位：

《关于进一步加强物业管理  提升服务质量工作实施方案》已经区政府第61次常务会议审议通过，现印发给你们，请认真贯彻实施。

  六安市叶集区人民政府办公室 

2025年6月3日    

关于进一步加强物业管理

提升服务质量工作实施方案

为进一步加强小区物业规范化管理，提升服务水平，改善业主居住环境，促进物业行业健康持续发展。根据《安徽省物业管理条例》《六安市物业管理条例》等文件精神，结合我区实际，制定本实施方案。

一、明确职责，建立物业管理分工协作机制

建立区级统筹、部门联动、属地管理、社区协同的物业管理机制，共同做好全区物业管理和服务工作，及时处理物业管理中发生的矛盾纠纷和突发性事件，切实推进物业管理工作的健康发展。

（一）区级统筹。成立区物业管理工作专班，由分管副区长任组长，区城管局等相关部门分管负责人为专班成员，统筹协调落实全区物业管理工作，拟定相关重大决策，加强对有关单位开展物业管理工作的宏观指导，协调解决全区物业管理工作的重大事项（详见附件1）。

（二）部门联动。相关职能部门按照各自职责，分工协作，密切配合，共同抓好物业管理的相关工作。区城管局负责宣传贯彻落实物业管理法律法规和相关政策，组织开展辖区物业行业人员的法规政策、技能等培训，制定物业考评方案并组织实施，监督规范物业管理行为，规范物业服务企业、物业服务合同和业主委员会等备案工作。区发改委负责制定前期物业服务收费标准，受理涉及物业服务价格方面咨询，加强对人防工程监管，查处破坏人防工程，以及违法使用、出售停车位等行为。区财政局负责考核奖励资金及相关培训经费保障及拨付工作。市公安局叶集分局负责物业管理区域内治安管理工作，及时查处治安案件，调解各类治安管理矛盾，指导物业管理区域内监控安防以及其他标志、标线、标牌的设置，处理车辆事故纠纷，负责物业管理区域内外来人口、流动人口管理。市自然资源和规划局叶集分局负责新建住宅小区建设工程设计方案审查，负责公用设施设备、物业服务用房的规划审查和规划验收工作，认定专有部分、共有部分权属，依部门职责提供召开业主大会会议所需资料，协调解决涉及规划的历史遗留问题。区住建局负责统筹工程质量保证金，监督建设单位履行建筑工程质量保修责任，监督管理装饰装修过程中影响建筑结构和使用安全行为，依法处理房屋质量问题投诉等。区市场监管局负责物业管理区域内无照经营、物业服务收费等监督管理、电梯等特种设备安全监管、推广使用物业服务合同示范文本以及受理涉及物业服务收费、特种设备安全的投诉举报等工作。区应急局负责对物业小区存在的重大安全隐患挂牌督办，对有关物业小区安全隐患举报进行交办并督促整改，对物业小区发生的安全生产事故根据政府授权开展调查等工作。叶集消防救援局负责落实消防安全责任，督促、指导物业服务企业落实消防安全措施，及时受理、依法办理群众举报投诉的消防安全违法行为，开展灭火、应急救援和火灾事故调查。区司法局负责指导物业管理纠纷人民调解工作，推进相应的行业性专业性调解组织建设，依法提供公共法律服务。

（三）属地管理。各乡街明确分管及经办同志，负责指导和协助辖区内业主大会成立、业主委员会的选举、换届；负责指导和监督业主大会、业主委员会开展工作；负责协调物业管理与社区管理、社区服务之间的关系，调处业主、业主委员会、物业使用人、物业服务企业在物业管理活动中的纠纷；负责辖区内业主、业主委员会与物业服务企业之间的物业管理投诉受理调处；负责协调和监督物业服务企业的交接，督促辖区内物业服务企业到区物业管理行政主管部门备案；负责辖区内物业服务企业党组织建设和管理工作；负责辖区内物业管理联席会议的召集工作；负责辖区内物业服务质量考核。

（四）社区协同。社区居委会明确小区管理的社区工作者，牵头组织小区业主大会、业委会选举，监督物业服务质量。协助乡街指导、协调和监督业主大会的召开和规范运作；在业主委员会成立之前代行业主委员会职责；明确小区楼栋长作为小区物业管理工作协调员，协助处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业之间的矛盾纠纷；与乡街建立物业管理联动机制，协调解决物业服务企业退出和交接过程中出现的问题，对物业服务企业的诚信记录等提出初审意见；发现本区域内的违法违规行为，应当立即制止，并及时向城市管理等有关部门报告。

二、突出重点，严格规范物业管理行为

（一）强化物业督查考核。物业主管部门制定物业考核方案，开展月度、季度和年度考核，通过资料审查、现场检查和业主调查等方式，细化标准，量化评分，综合客观评价物业履职情况，发现问题督促限期整改，切实保障业主合法权益。同时以物业考核为抓手，推动物业服务企业优胜劣汰，对服务评价高的物业服务企业，在物业服务评先评优等方面予以激励支持；对评价较差的，通过约谈负责人、实施重点监管、列入黑名单等方式进行处理（详见附件2考核方案）。

（二）建立“三方议事”机制。建立社区党组织领导下的小区党支部、业主委员会和物业企业“三方议事”机制，通过民情恳谈会、业主接待日等形式，定期收集小区居民需求和困难，合理有序引导居民群众参与，推动问题解决，行动缓慢或落实不力的由社区党组织或社区居民委员会安排专人进行督办。超出“三方”职责范围的问题，可由社区党组织牵头，提请乡街协调相关职能部门等力量，支持“三方”解决问题。对大额维修资金使用、物业服务企业变更、物业费调整等重大事项，乡街和社区党组织应提前介入、前置把关，切实发挥“三方议事”机制在提升居民小区治理水平和促进物业管理提质增效中的积极作用。

（三）推进小区综合执法。整合城管、公安、住建、市场监管和消防等部门执法力量，开展综合执法进小区行动，建立“吹哨报到”机制，对群众长期反映的共性、难点问题，及时研究解决措施。打通执法 “最后一米线”，有效查处小区内各类违法违规行为，建立长效管理机制，提升小区整体环境，促进社区治理、物业服务和居民自治良性发展（详见《六安市叶集区综合执法进小区工作实施方案》）。

（四）加强物业行业监管。开展“两审计两评价”工作，属地乡街及时对上年度业主委员会、物业服务企业履职情况开展评价，对小区公共收益、业主委员会开展年度审计，强化结果运用，督促落实审计评价发现问题整改，促进业主委员会和物业服务企业履职履约。规范物业服务企业退出和移交程序，建立健全物业服务企业进入和退出机制，淘汰服务水平不高、管理差的物业服务企业，凡退出管理的物业服务企业，物业主管部门要配合街道办事处、社区居委会督促业主委员会对其退出物业服务项目后的业主共有经费进行审计，监督物业服务企业将物业管理用房和剩余经费、管理资料移交给业主委员会，未成立业主委员会的移交给属地乡街。既有住宅区的物业退场或服务合同到期的，鼓励业主大会、业主委员会通过招投标方式选聘物业服务企业。

（五）规范信息公示公开。监督物业服务企业按照相关要求落实“十公开”，如实公布并及时更新物业项目负责人的基本情况、联系方式、物业服务投诉电话、物业服务内容和标准、收费项目和标准、电梯和消防等设施设备维保单位和联系方式、车位车库使用情况、物业费和业主共有部分经营收益收支情况、电梯维护保养支出情况等信息，可同时通过网络等方式告知业主公示内容。

三、强化措施，推进物业管理工作持续健康发展

（一）加强组织领导。属地乡街和各职能部门应高度重视物业管理工作，将其作为融入社会基层治理体系的一项重要工作，切实加强组织领导，强化机构配置，配齐专业人员，落实工作责任，确保各项工作落地见效。

（二）实行财政扶持。区财政设立物业管理专项经费用于考核奖励（年度保障资金50万元）和物业专项补贴。考核奖励采取以奖代补的方式拨付至属地乡街，用于小区管理的费用支出；物业清退后新旧物业交接空档期（原则上不超过3个月）由属地乡街临时接管，区财政按每平方米0.1元每月的标准予以补贴，补贴资金由属地乡街申报拨付。

（三）加强舆论引导。物业管理工作是一项庞大的系统工程，涉及到千家万户。要充分发挥宣传舆论的导向作用，利用网络、电视、报纸和杂志等宣传手段，采用宣传图册等群众喜闻乐见、易于接受的宣传形式，加大物业管理宣传力度，积极引导业主转变观念，树立正确的物业消费观念和消费意识，主动配合物业管理；要强化物业公司及从业人员教育，加强行业自律，增强企业及从业人员的服务意识，共同为物业管理工作营造良好的发展环境。

（四）严格督查考核。物业主管部门加强小区管理和物业考核等情况督查。物业管理工作专班负责各属地乡街和区直各部门物业管理工作考核，对管理不力、没有实质成效的，由区政府分管领导约谈属地乡街、相关部门负责人。专班会议议定事项落实和物业考核结果纳入属地乡街年度目标管理绩效考核。

附件：1．六安市叶集区物业管理工作专班

2．六安市叶集区物业管理考核方案

附件1

六安市叶集区物业管理工作专班

一、成员名单

组  长：杨志红  区政府副区长

副组长：彭  华  区政协秘书长、区城管局局长

成  员：张有山  区发改委粮食和物资储备中心主任

台德炜  区财政局党组成员、副局长

张金国  区司法局党组成员、副局长

刘道明  区住建局住保中心主任

刘青元  区应急局党委委员、副局长

陈家明  区市场监管局党组成员

祝  鑫  区城管局党组成员、综合行政执法大队
大队长

张  平  市公安局叶集分局副局长

陈光辉  市自然资源和规划局叶集分局党组成员、副局长

杨  雷  叶集消防救援局党委委员、工程师

王蒙蒙  孙岗乡副乡长

孙开铭  史河街道党工委委员

尤俊杰  平岗街道党工委委员，综合行政执法大队队长

专班办公室设在区城管局，彭华同志兼任办公室主任，具体负责专班的日常工作。

二、议事规则

1．议题的提出。区物业管理工作专班会议，原则上由专班组长召集，办公室负责收集、整理和提出具体议题。

2．参会范围。根据每次会议议题确定参会人员。

3．会议主持。由专班组长主持或委托物业主管部门主持。

4．会议时间。原则上每个季度召开一次，特殊情况下经专班组长决定可委托物业主管部门临时召开。

5．会议形式。听取提议单位的汇报及其他成员单位的意见和建议，明确工作责任，研究细化工作要求，议定相关事项。会议结束后，由办公室形成会议纪要。

三、工作内容

1．听取物业管理工作情况报告，通报上期会议决定事项的落实情况。

2．解决物业管理过程中的难点问题。

3．根据我区实际，研究制定物业管理相关文件和长效机制。

4．研究部署涉及社会稳定的重大物业纠纷事件解决措施，落实相关部门处置责任。

5．研究部署“综合执法进小区”等工作。

6．需要协调解决的其他物业管理问题。

附件2

六安市叶集区物业管理考核方案

为进一步规范叶集区物业服务行为，提高服务质量和管理水平，构建和谐的小区居住环境，依据国家和地方相关物业管理法规，结合叶集区实际情况，特制定本考核方案。

一、考核对象

叶集区主城区范围内实施物业服务的住宅小区及物业服务企业（首批交付满一年）。

二、考核内容

围绕环境卫生、基础设施、公共秩序、公共安全、公共服务以及信访投诉等方面，细化标准，量化评分（详见评分细则），其中入住1000户及以下小区随机测评楼不少于2栋，1000户以上小区随机测评楼栋不少于3栋，测评指标详见附件2-3。

三、考核方法

实行区、街两级考核，采用月度、季度和年度考核相结合的方式。月度考核侧重于及时发现问题并督促整改；季度考核对三个月的服务情况进行综合评价；年度考核则依据四个季度的考核成绩，全面评估物业服务企业一年的工作表现。

（一）月度考核

各属地乡街组织实施（具体考核细则报区城管局备案）。

（二）季度考核

由“月度考核”、“满意度测评”、“主管部门考评”三个部分组成。

季度考核得分=月度考核得分（30%）+满意度测评得分（20%）+主管部门考评得分（50%）

1．满意度测评（20%）：由属地乡街指导小区业主委员会，对入住业主开展民意调查，每个小区有效抽样比例不低于业主入住总户数的2%，且样本数量不低于20份，将分数折算成平均分，分值占比30%。

2．主管部门考评（50%）：每季度最后一个月，由区物业主管部门组织开展实地测评，结合日常监管及信访投诉情况进行考评，分值占比50%。

根据以上成绩占比，汇总得出季度考核成绩，区城管局印发通报。

（三）年度考核

由“季度考核”和“部门考评”两个部分组成。

年度考核得分=季度考核得分（80%）+部门考评得分（20%）

1．季度考核：以四个季度考核成绩的平均分进行折算，分值占比80%。

2．部门考评：由区物业管理工作专班部分成员单位结合日常监管工作进行考评，分值占比20%。

四、考核结果运用

考核等次：季度考核分为优秀、良好、合格、不合格四个等次。综合得分90-100分（含90分）为优秀；80-90分（含80分）为良好；70-80分（含70分）为合格，70分以下为不合格。年度考核参照执行。

表彰奖励：季度考核排名前3名的小区分别给与5万元、3万元、2万元的奖励，年度考核排名前2名的小区给与5万元奖励。资金采取以奖代补的方式拨付至属地乡街，用于小区管理的费用支出。季度考核第一名和年度考核前两名的小区列入叶集区物业服务 “红榜”，在全区范围内进行通报表扬，并在各类评优评先中优先考虑。

重点监管：对季度考核排名最后一名的物业服务企业，由城管局下达《物业服务整改通知书》，进行重点监管，督促其制定整改措施并限期整改。整改期间，加强对企业的检查频次，确保整改工作落实到位。

惩戒措施：季度考核排名最后一名且考核不合格（低于 70 分）的物业服务企业，列入叶集区物业服务“黑榜”，由物业主管部门组织对企业负责人进行约谈，责令限期整改。整改不力或拒不整改的，依法依规进行处理，情节严重的，建议业主委员会终止物业服务合同。年度考核排名最后一名且考核不合格的物业服务企业，取消其当年评先评优资格，记入企业诚信档案，并推送至区公共资源交易平台，在相关媒体进行通报曝光。同时，属地乡街向小区物业服务合同的甲方提出解聘建议。

五、附则

本办法自本文印发之日起施行，原《六安市叶集区“最美小区”擂台赛方案》（叶文明办〔2024〕1号）同时废止。

本办法由六安市叶集区城市管理局负责解释。

附件：2-1．测评小区名单

2-2．六安市叶集区物业管理考核结果汇总表

2-3．六安市叶集区物业服务管理考核测评表（主管部门考核表）

附件2-1

测评小区名单

附件2-2

六安市叶集区物业管理考核结果汇总表

附件2-3

六安市叶集区物业服务管理考核测评表

（主管部门考核表）

测评小区：                        测评人（签字）：                   测评时间：